Принцип полезности оценки земельных участков. Основные принципы оценки недвижимости Принципы, отражающие точку зрения пользователя

Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.

Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают принципы оценки стоимости недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и обобщении накопленного практического опыта оценки, позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В основе принципов оценки недвижимости лежат положения экономической теории, преобразованные с учетом потребностей и особенностей объекта (объекта недвижимости) и процесса (оценки стоимости).

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу.

Оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъектов сделки (приобретателя и продавца) по поводу объекта недвижимости в условиях рынка.

Следовательно, имеются три элемента: субъект сделки, объект сделки (характеристики которого отражают и позицию продавца) и рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

принципы, основанные на представлениях пользователя;
принципы, связанные с объектами недвижимости;
принципы, связанные с рыночной средой.

Отдельно выделяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Изложим кратко суть этих принципов.

Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя : принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности. Смысл этого принципа состоит в том, что объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время.

При этом потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:

потребность в недвижимости как в предмете потребления;
потребность в недвижимости как в средстве производства;
потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.

Принцип замещения. Смысл этого принципа заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму бо́льшую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход, затратный и доходный.

С точки зрения сравнительного подхода применение этого принципа означает, что при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает, что никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения доходного подхода принцип замещения означает, что рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Принцип ожидания. Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.

Вторая группа принципов оценки – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):

принцип остаточной продуктивности земли;
принцип предельной продуктивности (принцип вклада);
принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;
принцип сбалансированности (баланса);
принцип экономического размера;
принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли. В основе этого принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, груда и земли (об этом уже шла речь подробно в гл. 5).

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доход, приходящийся на землю) равна разнице между всей величиной дохода, приносимого объектом недвижимости, с одной стороны, и доходом, приходящимся на внеземельные факторы (капитал и труд), – с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили "достойное" (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада ). Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть данного принципа заключается в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том что прирост фактора остается неизменным. Очевидно, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.

Принцип сбалансированности (баланса ). Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она "недозагружена", т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля "перегружена", то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.

Принцип экономического размера. Этот принцип – обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения. Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения достаточности или избыточности прав при том или ином использовании недвижимости. Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа принципов оценки – принципы, связанные с рыночной средой :

принцип зависимости;
принцип соответствия;
принцип спроса и предложения;
принцип конкуренции;
принцип изменения.

Принцип зависимости. Смысл этого принципа состоит в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия. Суть данного принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.

Указанный принцип воплощается в очень важной, простой и одновременно сложной формуле:

Цена = Качество = Потребитель.

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка – брокер, девелопер – понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы, как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу.

Принцип спроса и предложения. Смысл этого принципа состоит в том, что цены на недвижимость в конечном счете определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).

Принцип конкуренции. Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.

Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.

Наряду с частными принципами, изложенными выше, оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет использовать объект наилучшим образом, что и отражается в принципе ННЭИ.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим и целесообразен финансово и обеспечивает либо наивысшую стоимость земли, либо наивысшую текущую стоимость объекта .

Для оценщика следование принципу ННЭИ означает, что все его расчеты и оценки должны основываться именно на этом варианте использования объекта.

При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства.

Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения).

Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.

В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей вариант наилучшего использования неизбежно изменится. Вопрос стоит лишь о том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет па объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.

В-четвертых, по общему правилу вариант наилучшего использования должен носить комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.

В-пятых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.

Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений, и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом, так и доходы, которые он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.

Содержание концепции наилучшего использования было изложено ранее, см. гл. 5 учебника.

Определение стоимости недвижимости - сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Для работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяющий проводить анализ в виде серии последовательных шагов. Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи.

При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с:

представлением владельца об имуществе (пользователя);

рыночной средой;

эксплуатацией имущества

В основе позиции, отражающей точку зрения владельца (пользователя ) лежат следующие принципы:

принцип полезности . Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей - экономических, личных и др.

принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление. Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества.

принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой :

принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус - экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

принцип соответствия - мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

принцип предложения и спроса - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда, когда между предложением и спросом устанавливается равновесие. Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества :

принцип остаточной продуктивности , которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то тру, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

принцип вклада. В клад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Нпр.: Затраты на строительство бассейна - 15 000 д.е.

При наличии бассейна стоимость ОН - 1 160 000

Без бассейна - 1 140 000 д.е.

Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д.е., а затраты на него составляют 15 000 д.е., поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

принцип сбалансированности состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

принцип экономического размера - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. Нпр:

физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки.

разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

разделение по праву пользования - ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества

разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи

разделение по залоговым правам - первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наиболее эффективного использования собственности- это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Он основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям :

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, - принципы полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, - принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, - принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора) (Principles based on user perceptions) . На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления формируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком - при оценке рыночной стоимости);
2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Принцип полезности (Utility) . Полезность - есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех. кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д.

Собственность может быть полезна в том, что она: - реализует определенную экономическую функцию;

сдается в аренду и позволяет получать арендную плату; - вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости - затратного, рыночного и доходного.

Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

II. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями) (Principles associated with land and improvement) . Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип ] замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity) . Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка - рента, для труда - заработная плата, для капитала - проценты, для предпринимательских усилий.- прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности - это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства.

Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн руб., подрядчик определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок, - 0,2 млн руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности) (Contribution) . Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств - камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.

Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности (Increasing and decreasing returns) . Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой Определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Компания-застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли но застройке различной плотности.

Этот пример показывает, что застройщику следует ограничиться строительством четырех домов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) (Balance) . Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным.

Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера (Economic size). Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей.

Принцип экономического размера определяет количество земли пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли.
Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав (Economic division) . Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой (Principles associated with the market environment) . Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия) (Dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости.

Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия (Conformity) . Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка.

Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. дол. в квартале, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. дол., станет убыточной - за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения (Supply and demand) . Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое«строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен.

Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют стоимость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены - это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции (Competition) . Если обладатели/свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли - это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверхприбыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующего нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения (Change) . Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, другие - закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижимости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Таким образом, изменение - это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.

IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридически допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку), на котором находятся улучшения.

Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» - НЭИ (В учебно-методической литературе последних лет наметилась тенденция отнесения НЭИ во вторую группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности. На взгляд авторов, это неудачная методическая «новация», поскольку при анализе НЭИ необходимо использовать и рыночные факторы, необходимые для оценки рыночной стоимости, и мотивированные и выверенные рынком ожидания собственника относительно наибольшей эффективности того или иного использования. Как уже отмечалось, этот принцип синтетически отражает воздействие всех иных групп принципов и в свою очередь «тестирует» их воздействие через свои критерии. Также неверно относить его к группе рыночных принципов, мотивируя это тем, что он используется лишь при оценке рыночной стоимости.

Часто при оценке стоимостей нерыночного типа важно установить степень эффективности status quo объекта оценки или направленного на его развитие инвестиционного усилия, что невозможно произвести без соотнесения текущего результата с тем, который определяется в соответствии с НЭИ (как это делается при оценке инвестиционных проектов в сфере недвижимости).

Таким образом, наиболее эффективное использование определяется как такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Как уже отмечено, выделяются четыре критерия, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого использования:

1) физическая осуществимость - возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений участка с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;

2) юридическая правомочность (разрешенность) - соответствие юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;

3) экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям;

4) стоимостная оптимальность результата, ведущая к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вычитанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимости. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимостью земли и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом всех улучшений.

Факторы, определяющие НЭИ участка земли, следующие:
- местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в округе землепользование и доступность участка);
- рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конкурентов, емкость рынка;
- юридические права по обустройству участка;
- ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, физические ограничения на освоение);
- технологическая и финансовая осуществимость проекта.

В выработке стратегии НЭИ участка применяется метод рыночной цели, т.е. вычисления наиболее вероятных клиентов (статусная, профессиональная, демографическая группа). Затем выделяется и просчитывается окупаемость ряда дополнительных удобств, повышающих конкурентоспособность объекта в сравнении с уже имеющимися, его конкурентный дифференциал.

Предполагается, что в соответствии с принципом НЭИ как используемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. Стоимость земельного участка всегда должна рассматриваться с позиций наиболее эффективного его использования вне зависимости от того, застроен он или свободен от каких-либо построек.

Этот принцип обязательно должен использоваться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Использование этого принципа позволяет оценить максимально возможную величину земельной ренты определенного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе принципа НЭИ, должна использоваться и при определении земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.

Такой подход призван стимулировать землепользователя к рациональному и наиболее эффективному использованию земли.

Итак, рассмотрен набор принципов, необходимый для оценки недвижимости. Однако ясно, что они должны использоваться при оценке любых объектов оценки, не только недвижимости, но их состав при этом может несколько изменяться, что связано с наличием особенностей, характерных для различных типов имущества.

Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оценочных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частности, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной та часть принципов второй группы, относящаяся к земельному участку, например принцип остаточной продуктивности земли, тогда как принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМЛ), неотчуждаемых от предприятия.

Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. Он изучается оценщиком и как фактор производства и актив (в рамках затратной концепции с при влечением группы принципов, связанных с эксплуатацией объекта оценки), и как товар (в рамках концепции рынка и с использованием рыночной группы принципов). Оценщик анализирует его возможности и как объекта инвестирования (при изучении потенциала его доходности в рамках концепции дохода). Эта взвешенная, идеальная (универсальная) позиция в работе оценщика.

Основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки, получили название «принципов оценки недвижимости». Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

Но среди этих принципов выделяется своим самостоятельным процедурным значением принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (оптимального использования), который ниже рассматривается более подробно. А здесь мы кратко перечислим остальные принципы.

Все принципы могут быть разбиты на 4 группы:

отражающие точку зрения пользователя;
отражающие взаимоотношения компонентов собственности;
отражающие точку зрения рынка;
принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности : стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя;

Принцип замещения : рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

Принцип ожидания : стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности.

Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли : в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

Принцип вклада : в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад – это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности) : по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

Принцип баланса : любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства (различных улучшений), при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

Принцип экономического размера : на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

Принцип экономического разделения : имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) : стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

Принцип соответствия : максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

Принцип предложения и спроса : цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке;

Принцип конкуренции : когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

Принцип изменения : стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование

Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как:

Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

физическая возможность – физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.
допустимость с точки зрения законодательства – характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.
финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.
максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

Теоретической базой процесса оценки предприятий является набор оценочных взаимосвязанных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта специалистов-оценщиков. Эти принципы дифференцируются по четырем группам:

Принципы, основанные на представлениях пользователя предприятием.

Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия.

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Принципы первой группы включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью только в том случае, если оно полезно потенциальному собственнику, т.е. обладает способностью удовлетворять определенные потребности пользователя. В конечном счете, удовлетворение потребностей может быть выражено в виде потока денежных доходов, которые получает собственник данного предприятия.

Принцип замещения. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого предприятия определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования оцениваемого предприятия. Полезность предприятия всегда связана с ожиданием будущих прибылей.

Для определения стоимости действующих предприятий важно определить величину, продолжительность и риск получения прогнозируемых прибылей (доходов). При этом необходимо учитывать текущую и будущую стоимость денежных доходов и расходов предприятия. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих денежных сумм к их текущей стоимости называется дисконтированием.

Принципы второй группы объединяют принципы остаточной продуктивности земельного участка, вклада, сбалансированности, оптимального размера, возрастающей или уменьшающейся отдачи.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как будут оплачены расходы на остальные факторы производства, «привязанные» к земле: труд, капитал и управление.

Принцип вклада. Вклад – это сумма прироста или уменьшения стоимости предприятия вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного актива предприятия (или изменения существующего). Включение дополнительных активов в имущественный комплекс предприятия целесообразно только тогда, когда получаемый прирост стоимости предприятия превышает затраты на приобретение этих активов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Отдельные активы предприятия должны быть согласованы между собой по производственной мощности и другим характеристикам. Прирост активов предприятия при нарушении данного принципа не приводит к росту стоимости предприятия. Принцип сбалансированности означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия.

Принцип оптимального размера. Оптимальным является размер предприятия или его отдельных активов, при котором предприятие получает максимальную прибыль в соответствии с условиями рыночной конкуренции в данном регионе.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи означает, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства (например, найм дополнительной рабочей силы при неизменном основном капитале предприятия) доходы предприятия имеют тенденцию к увеличению, но до определенного момента темпы роста их увеличиваются, а затем начинают уменьшаться. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

Принципы третьей группы включают принцип зависимости от внешней среды, принцип соответствия между спросом и предложением, принцип конкуренции и принцип изменения стоимости.

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость предприятия зависит от множества факторов, характеризующих окружающую среду, например, характер экономической среды в прилегающей к предприятию территории, удаленность от транспортных сетей, источников рабочей силы и т.п.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Соотношение между спросом и предложением оказывает большое значение на стоимость предприятий. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночные цены предприятий обычно отражают их стоимость. Учитывая несовершенство рынка по продаже предприятий и несоответствие между спросом и предложением, следует иметь в виду, что превышение спроса над предложением приводит к росту цены предприятия и тогда цена предприятия будет превышать его стоимость, и наоборот. Кроме того, на цену купли-продажи предприятий (помимо спроса и предложения) оказывают влияние следующие факторы: условия финансирования сделки (например, ипотечное кредитование), искусство ведения торгов, сроки осуществления сделки и другие. Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как спрос более изменчив, чем предложение. Изменения процентных ставок, уровня инфляции, деловой активности, объема денежной массы в обороте, риска предпринимательской деятельности, условий налогообложения и другие факторы могут повлиять на характер спроса в любое время.

Принцип конкуренции. Бизнесмены стремятся к получению максимальных прибылей и в этой связи свой капитал они направляют в ту сферу деятельности, которая позволяет получать избыточные или монопольные прибыли. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приводит к росту предложения данного бизнеса и, если спрос при этом не возрастает, то средняя доходность данного бизнеса снижается. Если конкуренция чрезмерна, доходность бизнеса может опуститься ниже нормальной или в некоторых случаях вообще исчезнуть. Этот принцип важен для аналитика при оценке стоимости потока доходов, превышающих рыночную норму. Использование сверхприбыли при оценке стоимости предприятия может исказить результат.

Принцип изменения стоимости. Стоимость предприятия обычно не остается неизменной, она меняется с течением времени под влиянием целого ряда факторов:

Предприятие, как любой товар, характеризуется жизненным циклом развития на рынке и проходит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка;

Стоимость предприятия будет изменяться от стадии к стадии, например, на стадии роста стоимость будет выше, чем на стадии упадка;

Появление новых, более прогрессивных технологий;

Изменение процентных ставок, денежной массы, уровня инфляции, валютных курсов и т.п.;

Изменение спроса на рынках товаров, услуг, недвижимости.

Принцип изменения стоимости означает: стоимость предприятия постоянно изменяется под воздействием внутренних факторов, окружающей и рыночной среды. В этой связи специалисты-оценщики проводят оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех групп, которые были приведены ранее. Этот принцип означает выбор из разумных, возможных и законных альтернативных вариантов использования имущественного комплекса предприятия того варианта использования, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки и который приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие. Этот принцип соединяет между собой другие принципы оценки: полезность, замещение, ожидание, остаточная продуктивность, вклад, сбалансированность, возрастающие и уменьшающиеся доходы и другие.

При анализе результатов финансово-хозяйственной деятельности и оценке стоимости предприятия должны использоваться все принципы, но степень значимости каждого из них и их практическое содержание определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия. Кроме того, на практике могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.