Управление жск. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив

МОГУТ ЛИ ЖСК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ?

Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, - скажет большинство здравомыслящих. Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?

Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут управлять многоквартирным домом. Могут, но не все. А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года. А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.

Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка. Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того, поостренными в свое время этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять. И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, - утверждает Мосжилинспекция, - только посредством управляющей организации».

Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.

Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.

Фабула дела

В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья. Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб., соответственно разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.

Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) - незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».

До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК. А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера, Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):

«В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу в декабре 2011) требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона. Следовательно, все ЖСК, созданные до декабря 2011 г. не имеют права управления многоквартирными домами.

ЖСК «Каунас» был создан в 1982 г., зарегистрирован в Московской регистрационной палате 08 июля 1996 г. (согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, пункту 1.1 Устава ЖСК «Каунас»). Таким образом, ЖСК Каунас правом управления многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством не имеет, в связи с чем 7 июля 2011 г. между ЖСК «Каунас» и ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное был заключен договор управления многоквартирным домом, т.е управляющей организацией в данном доме было определено ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное.

Согласно п. 2.2 указанного договора Управляющая организация по заданию ЖСК обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего в многоквартирном доме по адресу: ул. Липецкая, д. 13, предоставлять коммунальные и иные услуги собственникам в соответствии с п.3.1.2 - 3.1.4 Договора, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Согласно ст. 161 ЖК РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация, в доме по адресу Липецкая, 13 которой является ГУП ДЕЗ района Бирюлево Восточное. Однако в нарушение требований законодательства и действующего договора управления многоквартирным домом, ЖСК «Каунас» начисляет членам ЖСК плату «членские взносы», которые согласно представленной ЖСК Каунас смете доходов и расходов на 2013 год расходуются на управление (административное руководство).

Следовательно, сборы на управленческие услуги с жителей данного дома производятся дважды и взимание ЖСК «Каунас» с собственников помещений МКД членских взносов за услугу «Управление (Административное руководство) является незаконным, что послужило основанием выдачи указанного предписания».

Вот так, росчерком пера арбитражные суды Москвы определили судьбу двух с половиной тысяч ЖСК столицы, и других сорока тысяч кооперативов, управляющих своими домами на бескрайних просторах нашей Родины.

Справедливое решение

Жирную точку в данном теоретическом споре на тему «может ли ЖСК управлять многоквартирным домом?» поставил Верховный суд определением Коллегии по экономическим спорам Верховного суда за № 305-КГ-1770 от 10 сентября 2015 года. Данный судебный акт знаменателен еще и тем, что определяет позицию Высшего судебного органа еще в нескольких теоретических спорах:

Первое: ЖСК может заключать договор с управляющей организацией, и это не влечет смены способа управления . Это важно, поскольку в Москве, а вслед и за Москвой – очень многие власть предержащие считают, что договор управления, заключенный ЖСК – это либо два способа управления в одном, что не допустимо, либо такой договор является признаком смены способа управления с ЖСК на УК.

Второе: решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, имеют приоритет в отношение мнения Жилинспекции, поскольку эти решения собраний никем не были оспорены . И это тоже важно, поскольку Мосжилинспекция взяла на себя дерзновение считать общие собрания недействительными в случаях, если вдруг МЖИ увидела какие-то несоответствия при проведении документарной проверки, и выдает предписание прямо противоположное решению общего собрания. В данном случае в оспариваемом предписании значилось исключить «целевые взносы» из ЕПД, хотя размер таких взносов и порядок их уплаты был утвержден решением общего собрания.

Вывод следует такой: если ГЖИ не согласна с решением, принятым на общем собрании, то у ГЖИ есть точно такое же право оспорить решение такого собрания в судебном порядке.

Третье, немаловажное утверждение Коллегии Верховного суда сводится к следующему : если в доме действует ЖСК, то именно этот факт определяет, что в доме выбран именно этот способ управления, и дополнительного подтверждения выбранного способа управления в виде решения общего собрания собственников не требуется. Это тоже важно, поскольку в Москве пошла массовая практика «отдания» районными управами домов ЖСК на конкурсы по отбору управляющих организаций по причине того, что в домах ЖСК «не выбран способ управления» ввиду отсутствия такого протокола общего собрания собственников.

Ну и последнее, о чем уже было упомянуто : толкование Закона о внесении изменений в ст. 110 ЖК РФ со стороны МЖИ и судов всех трех инстанций, из чего был сделали вывод о том, что ЖСК, созданные до 2011 года, не имеют права управлять МКД - в корне ошибочно и никак не отражает сути закона.

Определением коллегии по экономическим спорам Верховного суда по данному делу отмечено следующее: «Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК «Каунас» с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новой обязанности – контролировать выполнение договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг.

Таким образом, вывод судов о том, что в данном конкретном случае кооператив не вправе управлять многоквартирным домом, и управляющей организацией является ГУП «ДЕЗ района Бирюлево Восточное» не основан на законе»

Автор надеется, что мнение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда найдет отражение во всех последующих решениях судов, и подобные случаи, существенно нарушающие права жилищных кооперативов, да и всех жилищных объединений.

Е.Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК

1. Может ли жск заключить договор управления с другим домом, в котором нет жск или тсж.

1.1. Здравствуйте. Да

2. А как в домах ЖСК? Какие простановления касаются председателей ЖСК.? Какой договор на управление домом должен быть подписан с председателем ЖСК?

2.1. Он сам с вами подпишет что захочет, так управление домом входит в уставную деятельность ЖСК.

3. В нашем МКД управлением занималось ЖСК с 2003 года, теперь часть жильцов организовала ТСН, идет настоящая война, ТСН зарегистрировано в ГЖИ, та часть жильцов хотят оспорить законность создания ТСН, вопрос: Если ликвидируют ТСН, то в этом случае старое ЖСК вернет управление домом, или надо будет все равно по новой выбирать способ управления?

3.1. Если создание ТСН будет признано незаконным, то домом как управляло ЖСК ранее, так и будет управлять дальше, ничего заново организовывать не нужно.

4. Может ли общее собрание членов ЖСК, проводимое в заочной форме, избрать в счетную комиссию и в ревизионную комиссию одного и того же человека? П.1 ст. 120 ЖК РФ: Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. А какие иные должности в органах управления не могут занимать одновременно члены ревизионной комиссии? Спасибо.

4.1. Счётная комиссия общего собрания членов ЖСК - это некий "технический атрибут" общего собрания членов ЖСК и не является его органом управления. Соответственно любой член ЖСК может быть по его желанию включён в число кандидатов для избрания в счётную комиссию общего собрания.

Члены ревизионной комиссии ЖСК (ревизор ЖСК) - не вправе занимать НИКАКИЕ иные должности в органах управления ЖСК.

5. Если дом построен и сдан в эксплуатацию в 1969 г, способ управления ЖСК. мы вносим изменения в устав в соответствии с ЖК РФ. В каких органах его зарегистрировать и можно ли при этом остаться ЖСК?

5.1. Вам необходимо подавать комплект документов в налоговый орган.

Перечень документов, необходимый для подачи в налоговую установлен в ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Изменения формы управления многоквартирным домом в виде ЖСК не произойдет.

6. В многоквартирном доме установлен способ управления домом - жилищно-строительный кооператив, высший органом которого установлена Конференция. Правомочны ли собственники помещений МКД собрать общее собрание собственников и сменить способ управления домом с ЖСК на управляющую компанию или ТСЖ. (Согласно ЖК РФ) или решение о смене способа управления домом может решить только Конференция жилищно-строительного кооператива?

6.1. Добрый день!
Выступить с инициативой о проведении общего собрания имеет право любой собственник жилого дома. Выбрать способ уравления имеют право собственники на общем собрании собственников.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

7. Владелец автомобиля на ручном управлении, инвалид 1 группы (опорник), не являющийся собственником жилого помещения, зарегистрированный постоянно, требует от ЖСК выделить место под парковку у крыльца. Дом приватизировал землю по фундаменту, свободной земли нет, в доме более 80 кв., участок у крыльца очень маленький, менее 10 м от окон жилых помещений и проезд для спец. Транспорта. Подскажите пожалуйста как следует поступить, чтобы не нарушать закон?

7.1. Доброго вам времени суток. В Данном случае ЖСК необходимо провести собрание общее собственников. Удачи вам и всего наилучшего.

8. Если ЖСК выбрало управляющую компанию с целью управления МКД, является ли это выходом из ЖСК и если да, то где хранится домовая книга ЖСК?

8.1. В данном случае это не является выходом из Жилищно Строительного Кооператива. Домовая книга должна храниться в Управляющей Компании

9. Здравствуйте! Мне необходимо заполнить заявление о вступлении в членство жск. Отец является собственником квартиры, притом проживает и прописан в другом городе и другой кв. У меня в свою очередь есть нотариально заверенная доверенность на "управление" делами квартиры (там целый список). Заявление должно быть написано от моего лица, что я хочу вступить в членство, или от лица отца, но просто приложить доверенность и уведомить о её наличии в заявлении?
Как будет верно?

9.1. Иванов Иван Иваночив в лице своего представителя по доверенности № от ___Ивановой Марии Ивановны
Либо Иванова Мария Ивановна, действующая на основании доверенности №___ в интересаз Иванова Ивана Ивановича.

9.2. В доверенности должно быть указано такое полномочие, вы пишите заявление от лица вашего отца подпись и фамилия ваша, приложите доверенность укажите в заявлении.

9.3. Вы действуете от лица доверителя, которым является отец. В Вашем случае, при составлении заявления необходимо и верно писать: "Ф.И.О., действующий на основании доверенности №... от...".

10. Наш дом принадлежит к управлению ЖСК, но председатель заключит договор с управляющей компанией на обслуживание дома. Правильно ли это?

10.1. Добрый день!

Жилищно - строительному кооперативу не запрещено заключать договор с управляющей компанией (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ).
Вопрос заключается лишь в том, наделен ли председатель ЖСК полномочием на заключение договоров от лица ЖСК или же вопрос заключения договоров с управляющей компанией решается иными органами (правлением, общим собранием ЖСК). Поэтому необходимо ознакомиться с уставом Вашего ЖСК.

11. Дом находится в управлении ЖСК. Председатель ЖСК забрал карточки первичного учета и справки формы - выдает сам. Нарушен закон Единого окна. Некоторым жильцам проблематично получить Справку Ф-9 Правильно ли это?

11.1. Добрый вечер. Это незаконно систем Что данная информация должна находиться непосредственно в самой организации но не у председателя Вам необходимо написать жалобы непосредственно в прокуратуру на незаконные действия председателя а также Необходимо написать жалобу в жилищный департамент. Хорошего приятного вечера.

11.2. Это самоуправство - ст. 330 УК РФ , обратитесь с жалобой в полицию
также обратитесь в органы прокуратуры, они проведут проверку и сделают предписание.

12. Дом находится в управлении ЖСК. Председатель ЖСК забрал карточки учета и ведет по дому прописку-выписку. Имеет ли он на это право.

12.1. Да имеет.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. №713)
4. Ответственными за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства являются должностные лица, занимающие постоянно или временно должности, связанные с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных обязанностей по контролю за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и помещениями социального назначения.
III. Регистрация граждан по месту жительства
16. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию
В случае отсутствия жилищно-эксплуатационных организаций при заселении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, указанные документы представляются этим гражданам или представителю юридического лица, на которого возложены обязанности по контролю за использованием жилых помещений.
17. Должностные лица, ответственные за регистрацию, а также граждане и юридические лица, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения, в 3-дневный срок со дня обращения граждан передают документы, указанные в пункте 16 настоящих Правил, вместе с адресными листками прибытия и формами статистического учета в органы регистрационного учета.

13. Наш дом находится в управлении ЖСК, совершеннолетний подросток пошел в паспортный стол района получать паспорт, а ему сказали, что паспорт он должен получить у председателя ЖСК. Правильно ли это? Нет ли нарушений в том, что документы строгой отчетности выдает человек, работающий на общественных началах (зарплату в ЖСК он не получает)

14. С первого июня квитанции по коммунальным платежам должны приходить раздельно от рессурсников. До этого к нам приходила одна квитанция в которой указывались все коммунальные платежи: газ, вода. Электричество, отопление и т.п. Я живу в доме с управлением ЖСК. Правило о раздельных квитанциях предусмотрено для домов всех форм управления? Я боюсь, что в нашем доме председатель решит, что мы будет платить по-прежднему а меня устраивает раздельная оплата. При такой форме оплаты меньше воровства.

14.1. Добрый вечер. Чтобы узнать, как должны начисляться коммунальные платежи и сколько квитанций должно приходить, лучше узнать в жилищной инспекции вашего города

15. Купил квартиру в ЖСК в 2016 г. Членом ЖСК не являюсь - надо ли мне оплачивать в квитанции "Управление домом" это з/п председателя и бухгалтера. Уже скоро год как все оплачиваю и этот пункт в том числе. Если я могу не оплачивать то как мне подать на перерасчет (заявление в письменной форме)

15.1. Вам в любом случае надо оплачивать эту графу вне зависимости от того являетесь вы членом ЖСК или нет, поотому как это услуга оказывает всем собственникам дома.

16. Как оформить договора с поставщиками коммунальных услуг напрямую (собственник квартиры-поставщик), если квартира в доме с управлением домом по форме ЖСК (в СССР - жилищно строительный кооператив)?

16.1. Добрый день, необходимо провести общее собрание ленов ЖСК, на котором поставить вопрос о заключении договоров напрямую с ресурсоснабжающими организациями.
Статья 155 ЖК

6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами - региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

17. Какие подводные камни (на что обратить внимание, что проверить) при передаче прав управления МКД от председателя правления ЖСК (жилищно-строительного кооператива) своему приемнику?

17.1. Так совет-то прост. Есть Устав ЖСК. Вот по нему и действуйте. И "преемника" должны выбрать члены ЖСК. Ведь, по Уставу Правление ЖСК обычно выбирают на общих собраниях членов ЖСК.

17.2. Нужно составить акт приема-передачи и перечень передаваемых документов и печати, включая бухгалтерские балансы и отчетность за последние 4 года.

18. МКД, по - умолчанию, после строительства и ввода в строй управляется ЖСК. Что является приоритетным при принятии решений по управлению домом - Устав ЖСК (С 10 членами) или ЖК РФ и собрание собственников МКД, не являющимися членами этого ЖСК?

18.1. Доброго времени суток!

Определяющим при принятии решений по управлению домом является ЖК РФ и собрание собственников МКД, не являющимися членами этого ЖСК
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

18.2. Если на доме выбрана в качестве способа управления ЖСК и вы как собственники не хотите менять способ управления, то нужно чтобы собственники написали заявление о вступлении в члены ЖСК, поскольку из числа членов ЖСК формируется органы управления. Жилищный кодекс РФ разделяет полномочия собственников и членов жск. Поэтому в первую очередь вы должны разобраться приоритетность вопросов которые вы хотите решить при управлении домом.

19. Может ли правление жск изменить статус управление домами на частную и назваться микрофинансовой организацией не уведомив жильцов дома?

19.1. Здравствуйте Евгения Николаевна не понятен ваш вопрос при чем тут ЖСК и микрофинансовая организация, как и что у вас там произошло такое?

19.2. Здравствуйте, ЖСК не может быть микрофинансовой организацией, уточните, пожалуйста, Ваш вопрос, чтобы Вам можно было ответить. С уважением, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.

20. У нас в доме существует ЖСК с 1973 года. В настоящее время все собственники. Паевые взносы все выплачены. ЖСК продолжает существовать. Должны ли собственники на основании ч.2 ст.161 ЖК РФ проводить собрание собственников для выбора способа управления МКД? Такого собрания ранее не проводилось. Людмила Кимовна.

20.1. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Вас что-то не устраивает в содержании вашего дома?

Можете провести собрание и передать полномочия УК или создать ТСЖ,
но может и ЖСК продолжать обслуживать.

20.2. Должны ли собственники на основании ч.2 ст.161 ЖК РФ проводить собрание собственников для выбора способа управления МКД. В данном случае не обязательно это собрание проводить.

21. Купли квартиру, уже как ригода прошло, управление имеет статус ЖСК, за эти три года никаких изменений в сторону улучшения быта нашего доам со стороны управления не происходит. Я в ЖСК не вступал, возможно-ли сделать так, чтобы вообще не платить ЖСК, а отдельно оплачивать счета за воду, за отопление и т.д...?

21.1. Я в ЖСК не вступал, возможно-ли сделать так, чтобы вообще не платить ЖСК, а отдельно оплачивать счета за воду, за отопление и т.д...?
В принципе отдельная оплата возможна, если вы заключите отдельные договора с ресурсоснабжающими организациями Вам нужно договариваться на этот счет с ресурсниками.

22. У нас трёхкомнатная квартира, управление ЖСК. Каждый месяц в квитанции оплачиваем кап ремонт. Сейчас пришла квитанция ещё на 8000, якобы за два года и уже начисляют пени. Что это? Насколько правомерно? Ещё говорят ничего страшного, частями выплатите.

22.1. В таких ситуациях требуется обращение в местную жилищную инспекцию и суд.

В заявлении на имя руководителя управляющей компании должны содержаться сведения о гражданине и его контактные данные. Далее следует изложить суть претензии: ссылаясь на цифры, указанные в квитанции; сопоставляя их с реальными фактами и мероприятиями. Например, жильцы могут быть не согласны с тем, что ремонт дома или инженерных сетей не был произведен, а плата за такие услуги начислялась регулярно. Или зафиксирован факт подачи некачественных коммунальных услуг, а управляющая компания необоснованно отказала в перерасчете и т.д.

23. ЖСК ликвидировали по решению налоговой, можно ли собственникам выбрать способ управления управление управляющей организации.

23.1. Здравствуйте, да, вам нужно собрать собрание собственников, предварительно уведомив о собрании всех собственников составить протокол повестки дня и проголосовать, лучше обратиться к юристам за помощью)

24. Я член ЖСК. сроки сдачи задержаны на год. в договоре есть пункт про неустойку за задержку сроков сдачи. Но мною подписана доверенность на имя представителя управления кооператива с правом голоса на собраниях членов кооператива. Собираюсь подавать в суд, но боюсь, что они скажут что на одном из таких заседаний сроки сдачи были перенесены (якобы вы же сами подписали доверенность). хотя сама доверенность нотариально не заверена. Есть ли шансы выиграть суд при данном раскладе?

24.1. До обращения в суд сначала обязательная письменная претензия на основе норм ГК с расчетом неустойки и если есть других убытков, Вы ее предъявляли? По доверенности решайте отдельно.

25. Живем в доме ЖСК. Можно ли как то избавиться от домового управления и стать, как муниципальный дом с приватизированными квартирами без председателя и правления? Они лишь числятся, толку от них нат, а зарплату получают. Желающих на должность председателя тоже нет, срок плномочий нынешнего председателя кончаются 1 октября. Что будет, если мы не выберем никакого председателя? Управляющая компания у нас есть. Она может вщять на себя функции председателя? Дом м Устав с 1969 года.

25.1. Переизберите или наймите УК

26. Для принятия решений по управлению многоквартирным домом в ТСЖ собственник должен быть членом ТСЖ. А надо ли мне вступать в ЖСК, который который построил жилой дом, в котором я купил квартиру, чтоб иметь право голоса при решении вопросов, касающихся общего имущества дома?

26.1. Здравствуйте! Конечно, надо вступать, если хотите иметь право голоса на собрании, проводимом ЖСК.

27. Проживаю многоквартирном доме под управлением ЖСК. Соседка по подъезду устроила в квартире помойку, что является источником ужасного зловония и нашествия тараканов на весть подъезд. Какими методами можно попробовать исправить ситуацию? Спасибо.

27.1. Какими методами можно попробовать исправить ситуацию?
Метод только один - подняться с дивана и зарегистрировать заявления в полицию, в администрацию, в прокуратуру, в жилищную инспекцию. :sm_ay:

28. Являюсь участником ЖСК, застройщик обанкротился (СУ-155), введено временное управление с 18.03.2016 г. можно ли ещё подать документы на подтверждение права собственности на квартиру.

28.1. подавайте заявление в арбитражный суд, только не на подтверждение права собственности

29. Наша организация не является управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК и т.д.), но взяли в управление подземный гараж. Коммунальные услуги (электроэнергия и содержание и ремонт) мы начисляем без НДС, согл. Ст.149 НК. Организация находится на ОСН и основной ОКВЭД это торговля, но так же прописан ОКВЭД на управление недвижимым имуществом. Вопрос: Правильно ли мы начисляем коммунальные платежи собственникам парковочных мест? Спасибо.

29.1. Здравствуйте, ваш вопрос носит коммерческий характер. На данном сайте подлежит оплате.

30. Дом 8 квартир на непосредственном управлении. Как быть с деньгами на капремон. Власти говорят будут приходить платежки из регионального фонда. Так ли это? Дом у нас кооперативный строили сами, ремонтировали тоже всегда сами. Жска хотим закрыть и перейти на непосредственное управление. Устали сдавать отчеты по ЖСК нулевки и отписываться по всем организациям что не ведем никакой деятельности. Стоит ли? Посоветуйте.

30.1. У Вас есть варианты: фонд капремонта или свой спецсчет.
Если содержанием дома занимаетесь сами, то предпочтительнее второй смотрите положение ЖК о капремонте.

ПРАВОВОЙ СТАТУС ЖСК

Н.Н. ШИШКОЕДОВА

В настоящее время жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) не редкость, поэтому мы решили уделить внимание данному объединению собственников, его правовой сущности, особенностям учета и налогообложения. В статье речь пойдет о правовых основах деятельности ЖСК.

ЖСК - это НКО в форме потребительского кооператива

В п. 4 ст. 110 ЖК РФ закреплено, что ЖСК является потребительским кооперативом. Потребительскому кооперативу как разновидности НКО посвящена ст. 116 ГК РФ. Согласно ей потребительский кооператив - это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
В свою очередь, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 отмечено, что существуют два основных типа потребительских кооперативов:
- кооперативы, которые в рамках своей основной уставной деятельности занимаются хозяйственной деятельностью, получая прибыль;
- кооперативы, основная деятельность которых имеет затратный характер, причем затраты осуществляются за счет паевых взносов членов кооперативов.
ЖСК относятся ко второму типу кооперативов, затратному.
Согласно п. 6 ст. 116 ГК РФ правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ и законами о таких кооперативах.
В целях определения правового положения ЖСК для них таким законом является Жилищный кодекс (гл. 11).

Важно. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" и Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" на ЖСК свое действие не распространяют ввиду прямого указания на это в ст. 2 и п. 3 ст. 1 названных Законов соответственно. Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" также не распространяются на ЖСК (см. разъяснения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по этому вопросу в п. 1 Письма от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1).

Правовое положение ЖСК

Согласно ст. 110 ЖК РФ ЖСК - это добровольное объединение граждан, а также (в установленных случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления МКД.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. При этом ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Стать членами ЖСК могут (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):
- граждане, достигшие возраста 16 лет;
- юридические лица в установленных законодательством случаях (имеются в виду те юридические лица, которые были членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, - они сохраняют право членства в данных кооперативах после внесения соответствующих изменений в ЖК РФ);
- юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом доме.
В ЖСК должно быть не менее пяти членов. С другой стороны, общее количество членов такого кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся МКД.
Согласно положениям ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение об организации ЖСК и утверждении его устава считается принятым при условии, что за проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Данные лица становятся членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Естественно, оформить решение собрания учредителей ЖСК необходимо протоколом. Как разъясняется в п. 3 Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1, каждый член кооператива на общем собрании имеет один голос (по членству).
Правовое положение ЖСК определяется не только нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но и уставом кооператива. Более того, судьи считают, что основное значение в регулировании организации и ведения деятельности ЖСК принадлежит именно его уставу, поскольку большинство норм, регулирующих деятельность ЖСК, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2013 N 33-4343).
В силу требований ст. ст. 52, 116 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:
- наименование кооператива, причем в названии должно присутствовать слово "кооператив";
- место его нахождения;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления в кооператив;
- размеры вступительных и паевых взносов;
- состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
- порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью;
- порядок принятия им решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- порядок реорганизации и ликвидации кооператива. Кстати, преобразовать ЖСК можно только в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
- другие не противоречащие действующему законодательству положения.

Управление деятельностью ЖСК

Органы управления

Органами управления ЖСК являются (ст. 115 ЖК РФ):
- общее собрание членов кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
- правление ЖСК и председатель правления.
В любом случае высшим органом управления является общее собрание членов ЖСК либо конференция, которые созываются в порядке, установленном уставом. Именно общее собрание членов ЖСК избирает органы управления кооператива и органы контроля за его деятельностью. Компетенция общего собрания членов ЖСК (конференции) определяется уставом кооператива.
Действующее законодательство устанавливает минимальные предписания, которыми должны руководствоваться члены ЖСК при проведении собраний, голосований и принятии решений. Так, общее собрание членов ЖСК, согласно ст. 117 ЖК РФ, считается правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива (простое большинство). Решение общего собрания считается принятым, если за также проголосовало простое большинство, но уже от числа присутствующих на собрании, а не от общего числа членов кооператива. Впрочем, в уставе могут быть прописаны вопросы, решения по которым принимаются голосованием, например, более 3/4 присутствующих на собрании членов ЖСК. Принятые решения считаются обязательными для всех членов ЖСК, в том числе для тех, кто на собрании не присутствовал. Все решения собрания оформляются протоколом.
Вместе с тем положения устава ЖСК, устанавливающие повышенные требования к кворуму общего собрания и принятию отдельных решений, не только не являются недействительными, а, наоборот, приоритетны по сравнению с минимальными предписаниями ЖК РФ. Еще раз повторим: члены ЖСК вправе заключать между собой соглашения, в том числе путем принятия устава ЖСК, предусматривающие повышенные требования к процедуре проведения собраний, голосования на них и принятия решений по тем или иным вопросам (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2012 N 33-13754/2012). Установление более строгих требований к критериям признания правомочности общего собрания ЖСК по сравнению с закрепленными законом является дополнительной гарантией для выявления действительного волеизъявления его членов по вопросам деятельности кооператива (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2012 N 33-16650, от 27.03.2013 N 33-4343).

К сведению. Суды признают правомерными положения устава, содержащие повышенные требования к проведению общего собрания и принятию отдельных решений, например о том, что:
- общее собрание признается состоявшимся при участии в нем не менее 2/3 (это 66,67%) числа членов ЖСК (а не простого большинства, как это установлено ст. 117 ЖК РФ);
- вопросы о размерах паевого взноса и взносов на содержание и эксплуатацию дома, исключении из членов кооператива и его ликвидации являются правомерными при участии в их обсуждении 4/5 общего числа членов ЖСК и т.д.
Если в уставе ЖСК содержатся подобные положения, но, к примеру, на общее собрание фактически придет 57% от общего числа членов (чего достаточно для кворума по минимальным требованиям ЖК РФ и недостаточно по требованиям устава), собрание не будет правомочным.

Требования к должностным лицам

Нужно иметь в виду особые требования к должностным лицам ЖСК, установленные ст. 116.1 ЖК РФ. Согласно ей членами правления ЖСК (в том числе председателем правления), членом ревизионной комиссии (ревизором) и главным бухгалтером кооператива не могут быть граждане:
- имеющие судимость за умышленные преступления;
- в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
- которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (а при отсутствии в штате должности главного бухгалтера - бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов соответствующих саморегулируемых организаций или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента такого исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло меньше трех лет.

Правление ЖСК

Согласно ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Соответственно, оно подотчетно общему собранию или конференции.
Порядок осуществления деятельности правлением ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).
Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов.
Председателя правления ЖСК выбирает уже не общее собрание или конференция, а само правление из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
Обратите внимание: являясь членом ЖСК, гражданин, как и другие члены кооператива, имеет право быть избранным в том числе председателем правления. Список причин, по которым гражданин не может быть членом правления ЖСК и его председателем, приведен в ст. 116.1 ЖК РФ, он не подлежит расширительному толкованию. Таким образом, дополнительные ограничения для избрания председателя ЖСК (например, обязательное наличие зарегистрированного права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданином на основании выплаченного паенакопления) могут быть расценены судом как незаконные и ущемляющие права отдельных членов ЖСК (Определение Московского городского суда от 22.12.2011 по делу N 33-42847).
Функции председателя правления ЖСК сводятся к следующему:
- обеспечение исполнения решений правления кооператива;
- выполнение действий без доверенности от имени кооператива, в том числе представление его интересов и совершение сделок;
- осуществление иных полномочий, не отнесенных нормами ЖК РФ или уставом ЖСК к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления ЖСК при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Ревизионная комиссия

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общее собрание (конференция) избирает ревизионную комиссию ЖСК (ревизора) на срок не более трех лет (ст. 120 ЖК РФ).
Количество членов ревизионной комиссии ЖСК определяется уставом кооператива. При этом нужно иметь в виду, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления ЖСК, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.
Из своего состава ревизионная комиссия должна избрать председателя комиссии. Функции ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) стандартны:
- обязательная плановая ревизия финансово-хозяйственной деятельности ЖСК (не реже одного раза в год);
- представление общему собранию членов ЖСК (конференции) заключения о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчет перед общим собранием членов ЖСК (конференцией) о своей деятельности.
Обратите особое внимание на то, что ревизионная комиссия ЖСК (ревизор) имеет полное право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.
Конкретный порядок работы ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) определяется уставом и другими документами кооператива.

Членство в ЖСК

В силу ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членами ЖСК, должны подать заявление о приеме в члены ЖСК в правление данного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива или конференции. Кроме того, нужно уплатить вступительный взнос. Именно с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием или конференцией гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК.
Основаниями для прекращения членства в ЖСК являются (ст. 130 ЖК РФ):
- выход из кооператива;
- исключение члена кооператива;
- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидация ЖСК;
- смерть гражданина, являющегося членом ЖСК.
Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном его уставом.
Исключить члена ЖСК из кооператива могут на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) только в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом ЖСК.
В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в кооператив по решению общего собрания его членов (конференции).

Особенностью правового регулирования деятельности ЖСК является большая значимость положений устава кооператива, в котором его члены могут установить повышенные требования к решению отдельных вопросов по сравнению с требованиями, прописанными в ЖК РФ. Поэтому к разработке устава и его актуализации нужно подходить крайне серьезно, поскольку он является своеобразной гарантией действительного волеизъявления его членов по ключевым вопросам деятельности кооператива.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Понятие жилищного кооператива в той или иной его форме является далеко не новым в нашей стране. Ещё с советских времён именно кооператив оценивался, как наиболее эффективный способ совместного строительства и дальнейшего управления многоквартирным домом. Именно такой способ самоорганизации помог многим советским гражданам стать обладателями собственного жилья. Тем не менее, граждане Российской Федерации до сих пор обнаруживают слабое знакомство с законодательной базой создания и функционирования жилищных кооперативов. Такой базой является Пятый раздел Жилищного кодекса РФ.

Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.

С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.

В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.

Накопительные кооперативы

Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года. Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким. В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.

По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.

ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей. Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива. При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.

Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)

Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:

срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.

Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.

Жилищные и жилищные строительные кооперативы

Законодательная база, определяющая понятие и регулирующая создание и деятельность жилищного кооператива жилищного строительного кооператива, является менее жёсткой, чем ФЗ о накопительных кооперативах. Организация и деятельность такой формы совместного управления несколькими лицами каким-либо многоквартирным домом и права и обязанности этих лиц регулируется одиннадцатой главой пятого раздела ЖК РФ. Согласно этой законодательной базе, такие кооперативы являются потребительскими кооперативами. Они могут совершать некоторые действия с их многоквартирным домом, а именно могут осуществлять:

приобретение многоквартирного дома (для жилищно-строительного кооператива – осуществление всех строительных действий, необходимых для возведения этого дома);
реконструкцию данной совместной собственности;
дальнейшее содержание и управление многоквартирным домом.

Все действия, направленные на создание и развитие кооператива, должны осуществляться исключительно за счёт финансовых ресурсов лиц, состоящих в этом объединении.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив является застройщиком и имеет соответствующие обязанности.

Деятельность кооператива согласно ЖК РФ

Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов. Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива. В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание участников данного объединения;
возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель.
Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.

Деятельность высшего органа управления

Деятельность правления жилищного кооператива регламентируется статьёй 118 ЖК РФ. В частности, в этой статье описан способ, посредством которого можно избрать орган управления данного объединения владельцев многоквартирного дома, а также требования, которым должен соответствовать любой желающий стать одним из участников правления. Так вот, процедура выбора правления кооперативом согласно российскому законодательству может приводиться только на общем кооперативном собрании. Членами правления могут стать только участники кооператива.

Их число должно заранее определяться кооперативным уставом (ознакомиться с тем, что собой представляет понятие устава кооператива, можно, прочитав все ту же посвящённые жилищным кооперативам статьи ЖК РФ.) В этом документе также должен оговариваться срок работы правления без изменения его состава. Любые изменения в уставе кооператива, определяющие способ избрания его правления, могут решаться только на общем собрании всех лиц, создающих возможность работы данного объединения.

Согласно все тому же ФЗ любой способ решения тех или иных проблем, которые стоят перед правлением, должен не выходить за рамки устава и любого иного принятого общим собранием документа, предусмотренного ЖК РФ. Говоря упрощённым языком, правление кооператива занимает технической стороной работы кооператива, оно решает все те вопросы, кооперативного функционирования, на которые у многих участников кооператива попросту не хватает времени и сил. А если говорить формально, то следует сказать, что полномочия правления определяются уставом кооператива. Этим документом определяется и способ реализации этих прав и обязанностей.

Перед тем, как приступить к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, правление обязано избрать своего председателя, который будет координировать его работу. Эту должность может занять исключительно участник правления.

Во избежание всяческих недоразумений, работа правления должна протекать под неустанным контролем всех членов кооператива. Закон гласит, что на каждом общем собрании правление должно делать отчёт о работе, проделанной им за прошедший после предыдущего собрания период. В отчёте должен фигурировать и финансовый аспект этой работы.
Для получения более подробных сведений о ФЗ, регулирующем работу высшего кооперативного органа, лучше обратиться к услугам юриста. Специалисты по жилищному праву помогут своим клиентам разобраться, что собой представляет с юридической точки зрения само понятие управления многоквартирным домом и как может принять участие в этом управлении любой член жилищного кооператива.

Что такое жилищно-строительный кооператив, в чем особенности составления Устава ЖСК, его регистрации, и какие изменения должны быть в соответствии с поправками в законы.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Участие в жилищно-строительном кооперативе, или ЖСК, - один из распространенных способов купить квартиру в новостройке.

Сущность ЖСК определяет ст. 110 главы 11 ЖК РФ: в законе говорится, что ЖК и строительный жилищный кооператив - это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе, с целью обеспечения их нужды в жилой площади и руководстве домом.

Также там сказано, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы - это потребительские кооперативы. Все потребительские кооперативы делятся на два вида: те, чьей основной деятельностью является получение прибыли, и те, кто расходует паевые взносы участников. ЖСК - второй вид, они не созданы для получения прибыли. Жилищно-строительные кооперативы, созданные позже 01.12.2011, при приобретении допуска на строительство ЖСК выступают как застройщик.

Чем же отличаются ЖК и ЖСК? Члены жилищного кооператива- это те, кто купил уже готовые квартиры, и средства, собранные с членов ЖК, расходуются на обслуживание здания, восстановление, ремонт и т.д. Члены ЖСК кооперируются для того, чтобы построить дом, в котором они будут жить, и в дальнейшем его содержать. Его правовой статус определяется Жилищным кодексом, а гражданско-правовые свойства - Гражданским кодексом. Кроме них, статус ЖСК определяется Уставом.

Главный орган ЖСК - общее собрание или конференция, если количество членов ЖСК более 50 человек и такая форма прописана в Уставе жилищного кооператива. Проведение общего собрания возможно только если в нему участвует больше половины участников ЖСК и его решение принимается, только если за него проголосовало более половины присутствующих. Требования протокола общего собрания, которым оформляются решения, становятся обязательным для всех участников кооператива.

Общее собрание выбирает Правление ЖСК из членов объединения, во главе с председателем правления. Компетенции Правления прописываются в уставе. Председатель и правление должны добросовестно и разумно воплощать намерения кооператива, выражать его потребности. Экономическую деятельность и финансы кооператива может контролировать ревизор или ревизионная комиссия.

Участниками ЖСК могут стать граждане старше 16 лет или юридические лица, подавшие заявку в правление кооператива и утвержденные общим собранием. Правление должно рассмотреть такое обращение в течение месяца. После утверждения и уплаты вступительного взноса такой гражданин или юрлицо считаются полноправным участником жилищно-строительного кооператива. Закон о ЖСК указывает, что в кооператив не могут входить менее пяти участников и их общее количество не должно превышать число строящихся помещений.

Создается ЖСК с помощью учредительного собрания, где принимается постановление о создании объединения. Регистрация ЖСК проводится так же, как и регистрация юрлиц.

Порядок регистрации определяется ФЗ 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». Как указывает законодательство, ЖСК должен регистрироваться по его местоположению. Для регистрации ЖСК должен подать в регистрирующий орган следующие документы: подписанное заявление о госрегистрации, составленное по утвержденной форме ; решение о создании ЖСК - протокол собрания; учредительные документы ЖСК - Устав, документ, подтверждающий оплату госпошлины.

За три дня с подачи документов регистрирующий орган должен провести госрегистрацию.

Для чего нужен устав ЖСК

Устав - это обязательный документ для любого юрлица, связанного с управлением собранных средств. Он нужен для управления деятельностью объединения и для взаимодействия с государственными органами. Устав должен содержать: наименование кооператива; место, где он расположен; суть и цель его функционирования; описание того, каким образом можно стать членом ЖСК и как прекратить свое участие в нем, оговорен размер вступительного и паевого взноса, порядок их внесения, взносов, указаны возможные меры за несоблюдение этого порядка, полномочия правления и правила признания ими решений, правила изменения и ликвидации ЖСК. Подробнее об этом - ниже.

Учитывая, что цель объединения граждан в ЖСК - строительство жилья, его устав содержит в себе план возведения зданий, хозяйственно-бытовых сооружений, гаражей и т.д. Такой план принимают члены ЖСК. Устав может содержать другие, кроме паевых взносов, возможные варианты получения средства, например аренду. Паевые взносы могут быть четырех типов: кроме вступительного и паевого предусмотрены взносы на ремонт дома и на его эксплуатацию.

Типовой устав ЖСК по новому жилищному кодексу: образец и правила составления

Требования к содержанию Устава ЖСК изложены в ст. 113 ЖК РФ. Исходя из них, типовой Устав ЖСК должен обязательно содержать следующие разделы:

Общие положения

Под общими положениями понимаются сведения о том, кем и когда утвержден Устав, где находится организация, указывается, что организация руководствуется Гражданским и Жилищным кодексами, законом «О содействии развитию жилищного строительства» и не является коммерческой организацией. Указывается местонахождение организации, ее полное и краткое название, наличие круглой печати, бланков, штампов и т.д. В общих положениях отмечается право организации пользоваться банковскими счетами и ответственность имеющимся имуществом. Также указывается срок существования кооператива.

Деятельность

В этом разделе оговаривается тип деятельности ЖСК - он является застройщиком. Это относится к жилью, к инфраструктуре и зданиям по обслуживанию. ЖСК выдает жилье в пользование и руководит общим имуществом МКД

Работа по достижению поставленных ориентиров

В этом разделе указывается, что именно делает ЖСК. Это возведение жилья и связанной с ним инфраструктуры, проектирование, осуществление экспертиз, получение прав на землю и заключение договоров на застройку. ЖСК осуществляет учет земельных участков, занимается обслуживанием общего имущества, облагораживанием территории и заключает соглашения с госорганами на поддержку.

Здесь же указывается деятельность, связанная с финансами: получение ЖСК кредитов, займов, заключение сделок об имуществе и земле, сдача помещений в аренду, другая деятельность, приносящая доход.

Имущество

Раздел, в котором указывается имеющееся имущество кооператива - земля, жилье, инфраструктура - и его источники - плата участников, пожертвования, дополнительный заработок: аренда, проценты от банковских вкладов.

Прием и выход членов кооператива

Порядок вступления в ЖСК закон определяет так: новыми членами ЖСК могут стать граждане старше 16 лет. Выхода из него может быть добровольным или принудительным, а также в случае ликвидации организации.

Очередность внесения членских плат

Оговаривается размер и порядок внесения вступительных, паевых взносов, членских выплат, дополнительных и резервных плат.

Права, обязанности и ответственность участников ЖСК

Участники ЖСК имеют право принимать участие в руководстве ЖСК, в распределении доходов и получить жилплощадь согласно внесенному паю, для которого могут брать поручителей и привлекать кредитные средства.

Они обязаны следовать Уставу и не препятствовать управлению ЖСК. После получения годового баланса члены ЖСК должны закрыть долги в течение нескольких месяцев.

Ограничения на распоряжение паями

Участник ЖСК может обладать только только одним паем и претендовать на одно жилое помещение. Перекупленный ЖСК пай передается претендующим гражданам.

Руководящие органы

Определяется правление ЖСК и председатель жилищного кооператива.

Общее собрание участников ЖСК

Общее собрание контролирует все правовые и финансовые вопросы. В нем участвуют все члены ЖСК, не входящие в правление.

Проверяющая комиссия

Избирается из участников кооператива и контролирует финансово-хозяйственную деятельность организации.

Ответственность должностных лиц

Члены правления должны действовать действовать исключительно в интересах членов ЖСК и нести ответственность за материальные потери и другие деяния в соответствии с законодательством в сфере ЖКХ.

Отчетность кооператива

Определяется порядок ведения оперативного учета, статистики, бухгалтерского учета и составления годовых отчетов.

Возврат пая при завершении членства в кооперативе

Паенакопление возвращается исключенному либо не выплатившему пай до конца участнику не позднее двух месяцев с даты вынесения заключения.

Реорганизация и ликвидация кооператива

Следующим этапом функционирования может быть реорганизация ЖСК - создание ТСЖ, либо организация может ликвидироваться.

Что изменилось в составлении Устава

Изменения в Гражданском и Жилом кодексах РФ приводят и к изменениям в типовом Уставе ЖСК. Что поменялось?

Изменения коснулись правил, связанных с уменьшением объема уставного капитала. Теперь правление ЖСК обязано уведомить об этом регистрирующий орган в течение трех рабочих дней. В свою очередь, кредитодатель может оспорить эти изменения. В таком случае у него есть право потребовать досрочного погашения займа и обратиться в суд. Это не значит, что суд обязан вставать на сторону кредитной организации - вариант, что суд откажет по данному иску, тоже возможен.

Изменения коснулись статьи, говорящей о фондах и чистых активах общества. Добавился пункт о том, что общество может создать резервный фонд, паевой фонд или иные фонды, в соответствии с Уставом

Также изменились правила хранения документов ЖСК и предоставления информации: теперь организация обязана дать любому участнику общества доступ к информации о стоимости активов.

Еще одно изменение: если показанные в годовом отчете общества активы меньше уставного капитала, то должно последовать уменьшение капитала либо общество должно быть расформировано.